Najem okazjonalny – co to jest?
Najem okazjonalny jest rodzajem umowy najmu lokalu mieszkalnego. Prawa i obowiązki stron umowy co do zasady są takie same jak przy zawieraniu zwykłej umowy najmu lokalu. Wynajmujący ma więc obowiązek wydania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, a najemca zobowiązuje się do zapłaty czynszu oraz opłat niezależnych od właściciela czyli np. opłat za media. Strony w umowie mogą oczywiście określić jeszcze inne obowiązki.
W przypadku najmu okazjonalnego muszą być jednak spełnione dodatkowe warunki, aby taki najem był traktowany jako najem okazjonalny. Przy najmie okazjonalnym najemca składa określone oświadczenia, a Wynajmujący zgłasza umowę do Naczelnika Urzędu Skarbowego. Wynajmujący ma na to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Strony i przedmiot umowy najmu okazjonalnego
Stronami umowy jest wynajmujący oraz najemca. Co do określenia najemcy, to może nim być każda osoba fizyczna. Natomiast wynajmującym może być osobą fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
Co to oznacza? Jeśli masz mieszkanie i chciałbyś je wynająć, a nie prowadzisz działalności gospodarczej właśnie w zakresie wynajmu mieszkań, to możesz skorzystać właśnie z tej formy najmu. Dlaczego ? Ta forma najmu jest dla Ciebie bardzo korzystna i chroni Twoje interesy jako właściciela. W jaki sposób? O tym przeczytasz poniżej.
Przedmiotem umowy najmu okazjonalnego może być tylko lokal mieszkalny, a więc lokal przeznaczony do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Nie może być przedmiotem najmu okazjonalnego lokal użytkowy przeznaczony na prowadzenie działalności gospodarczej np. biura lub sklepu.
Umowa najmu okazjonalnego
Umowę najmu okazjonalnego strony zawierają na piśmie, inaczej jest nieważna. Wszelkie zmiany do tej umowy muszą być również w formie pisemnej. Umowę zawiera się na czas określony, nie dłuższy jednak niż 10 lat.
Strony mogą w umowie określić, że najemca będzie zobowiązany do wniesienie kaucji. Kaucja jest zabezpieczeniem dla właściciela. Z niej mogą być pokryte należności z tytułu najmu lokalu, jakie będą przysługiwały właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu. Z niej właśnie właściciel będzie mógł na przykład pokryć ewentualne koszty egzekucji związane z opróżnieniem lokalu. Umowa określa ściśle wysokość kaucji, która nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal.
Po rozwiązaniu umowy najmu albo jej wygaśnięciu Wynajmujący ma obowiązek zwrócić kaucję. Właściciel ma na to miesiąc od dnia opróżnienia lokalu, przy czym wcześniej może dokonać ewentualnego potrącenia sobie swoich należności.
Różnice między najmem okazjonalnym a zwykłym najmem lokalu
W przypadku zawarcia umowy najmu lokalu okazjonalnego niezbędne jest dołączenie do umowy określonych załączników. Załączników tych nie ma w typowych umowach zwykłego najmu. Aby dana umowa była traktowana jako najem okazjonalny, do umowy należy dołączyć:
- oświadczenie najemcy, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego. Oświadczenie to składane jest w formie aktu notarialnego.
- oświadczenie najemcy, w którym wskazuje on inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać jeśli zostanie wykonana egzekucja dotycząca opróżnienia lokalu.
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na to, aby najemca mógł zamieszkać w tym lokalu. Właściciel składa takie oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Zalety najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny ma służyć zabezpieczeniu interesów właściciela lokalu. Dzięki temu, że najemca złoży oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, będzie mógł eksmitować najemcę bez przeprowadzania długotrwałego postępowania eksmisyjnego. To jest główna zaleta najmu okazjonalnego. Najem ten bowiem służy ochronie interesów właściciela lokalu, a więc Wynajmującego.
Oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które jest dołączone do umowy najmu okazjonalnego, w związku z tym, że jest sporządzone przez notariusza, staje się tytułem egzekucyjnym. Jeżeli najemca po zakończeniu umowy najmu, nie wyda lokalu w odpowiednim terminie, to wynajmujący może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności na ten tytuł egzekucyjny. Sąd z reguły w ciągu kliku dnia nadaje klauzulę i wtedy tytuł egzekucyjny staje się tytułem wykonawczym. W takim przypadku nie ma rozprawy, sąd nadaje klauzulę na posiedzeniu niejawnym. To w znacznym stopniu przyspiesza całe postępowanie. Wynajmujący, który otrzyma taki tytuł wykonawczy z sądu, ma już otwartą drogę do prowadzenia egzekucji, która prowadzona jest przez komornika.
Właściciel lokalu nie musi więc składać pozwu do sądu o eksmisję najemcy. Oczekiwanie na wyrok i jego uprawomocnienie z reguły trwa kilka miesięcy.
Najem okazjonalny zabezpiecza właściciela lokalu przed najemcą, który pomimo ustania stosunku najmu odmawia dobrowolnego opuszczenia lokalu i uporczywie zajmuje lokal bez tytułu prawnego.
Najem okazjonalny jest postacią najmu bardziej korzystną dla właściciela lokalu niż najem niemający charakteru okazjonalnego z uwagi na wyłączenie zastosowania wielu przepisów, które chroniły lokatora.
