Najem instytucjonalny – co to jest?

Jeśli jesteś przedsiębiorcą, prowadzącym działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali, i chciałbyś zabezpieczyć swoje interesy jako właściciel lokalu, to najlepszym dla Ciebie rozwiązaniem jest najem instytucjonalny.

Najem instytucjonalny jest rodzajem umowy najmu lokalu mieszkalnego. W związku z powyższym prawa i obowiązki stron umowy co do zasady są takie same jak przy zwykłym najmie. Obowiązkiem wynajmującego jest wydanie lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Obowiązkiem najemcy zaś jest zapłata czynszu oraz opłat niezależnych od właściciela, czyli np. opłat za media. Strony w umowie mogą oczywiście określić jeszcze inne dodatkowe obowiązki.

Jednak aby uznać, że dany najem jest najmem instytucjonalnym, muszą być spełnione dodatkowe warunki.

Strony i przedmiot umowy najmu instytucjonalnego

Stronami umowy jest wynajmujący oraz najemca jak w typowej umowie najmu lokalu. Z tymże najemcą może być każda osoba fizyczna. Natomiast wynajmującym mogą być określone podmioty.

Wynajmującym w najmie instytucjonalnym może być:

• • osoba fizyczna,

• • osoba prawna lub

• • jednostka organizacyjna niebędącą osobą prawną,

ale podmioty te muszą prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Oznacza to, że wynajmującym może być tylko przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Jeżeli więc jesteś osobą fizyczną i chciałbyś wynająć mieszkanie, a nie prowadzisz działalności gospodarczej, to w celu ochrony swoich interesów, nie możesz skorzystać z najmu instytucjonalnego, tylko z najmu okazjonalnego.

Przedmiotem umowy najmu instytucjonalnego może być tylko lokal mieszkalny, a więc lokal, który służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Nie może być przedmiotem najmu instytucjonalnego lokal użytkowy przeznaczony na prowadzenie działalności gospodarczej np. biura lub sklepu.

Umowa najmu instytucjonalnego

Umowę zawiera się na czas określony. Nie ma jednak wskazania jak w przypadku najmu okazjonalnego, maksymalnego okresu trwania umowy – 10 lat. Umowa najmu instytucjonalnego może być więc zawarta na okres dłuższy. Zawarcie takiej umowy na okres przekraczający 10 lat nie powoduje przekształcenia tej umowy na umowę zawartą na czas nieokreślony. Ma to miejsce w przypadku zwykłej umowy najmu. Przepis art. 661 § 1 k.c. w umowie najmu instytucjonalnego nie ma zastosowania.

Kaucja

Strony w umowie mogą również zastrzec, że najemca jest zobowiązany do wpłaty kaucji, która jest zabezpieczeniem dla właściciela. Z niej właściciel będzie mógł pokryć należności z tytułu najmu lokalu. Dodatkowo z kaucji właściciel będzie mógł pokryć ewentualne koszty egzekucji związane z opróżnieniem lokalu. Wysokość kaucji jest ściśle określona i nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal obowiązującego w dniu zawarcia umowy. Właściciel może też zgodzić się na niższą kaucję lub z niej zrezygnować, ale nie może jej podwyższyć.

W przypadku, gdy najemca nie zapłaci w terminie należnej z umowy płatności, to właściciel może potrącić swoją wierzytelność z wpłaconej przez najemcę kaucji. Jeżeli w wyniku tej sytuacji okaże się, że kaucja nie pokrywa w całości albo w części należności dla właściciela, to może on żądać uzupełnienia kaucji do pełnej wysokości.

Po rozwiązaniu umowy najmu albo jej wygaśnięciu właściciel ma obowiązek zwrócić kaucję. Termin na zwrot kaucji to miesiąc od dnia opróżnienia lokalu. Właściciel może wcześniej dokonać ewentualnego potrącenia sobie swoich należności.

Załączniki do umowy najmu instytucjonalnego

W przypadku zawarcia umowy najmu lokalu instytucjonalnego podobnie jak w przypadku najmu okazjonalnego, niezbędne jest dołączenie do umowy określonych załączników, których nie ma w typowych umowach zwykłego najmu. Aby dana umowa była traktowana jako najem instytucjonalny, do umowy należy dołączyć oświadczenie najemcy, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego oraz że przyjął on do wiadomości, że w przypadku wykonania opróżnienia i wydania lokalu nie przysługuje mu prawo do najmu socjalnego lokalu oraz prawo do pomieszczenia tymczasowego. Takie oświadczenie składane jest w formie aktu notarialnego.

Najem instytucjonalny a najem okazjonalny

Najem okazjonalny jak i najem instytucjonalny są rodzajami najmu lokali mieszkalnych, które w porównaniu ze zwykłą umową najmu lokalu mieszkalnego, służą w szczególności zabezpieczeniu interesów właściciela lokalu.

Dzięki wymogom, jakie ustawa nakłada na najemcę w postaci złożenia określonych oświadczeń, które są załącznikami do umowy, właściciel ma możliwość szybszego odzyskania lokalu bez prowadzenia postępowania sądowego w zakresie eksmisji.

Między najmem okazjonalnym a najmem instytucjonalnym istnieją jednak pewne różnice i nie można stosować ich zamiennie. Przykładowe porównanie umów przedstawia tabela:

Zalety najmu instytucjonalnego

Najem instytucjonalny podobnie jak najem okazjonalny służy zabezpieczeniu interesów właściciela. Zabezpieczenie to dotyczy szczególnie sprawnego opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego w przypadku wygaśnięcia albo rozwiązania umowy.

Dzięki oświadczeniu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji właściciel nie musi już wytaczać procesu o eksmisję i prowadzić długotrwałego postępowania sądowego w tym zakresie.

Jeżeli najemca nie opróżni i nie wyda lokalu właścicielowi w określonym terminie, właściciel może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, a następnie po jej uzyskaniu wystąpić z wnioskiem egzekucyjnym do komornika.

Bardzo istotnym zabezpieczeniem dla właściciela, umożliwiającym szybszą egzekucję jest pozbawienie najemcy prawa do lokalu socjalnego oraz pomieszczenia tymczasowego, co wielokrotnie przedłużało proces eksmisji.

Chcesz dowiedzieć się więcej, zapraszam do kontaktu.

Podstawa prawna

art. 19f- 19j ustawy z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego