Zasiedzenie nieruchomości
Jednym ze sposobów nabycia własności nieruchomości jest jej zasiedzenie. Zasiedzieć można każdą nieruchomość zarówno gruntową, budynkową oraz lokalową i to niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Możliwe jest również zasiedzenie udziału we współwłasności.
Przesłanki zasiedzenia
Do zasiedzenia nieruchomość niezbędne jest spełnienie łącznie określonych warunków, a mianowicie należy:
- posiadać nieruchomość nieprzerwanie jako posiadacz samoistny oraz
- wykazać swoje posiadanie przez minimum 20 lat przy posiadania samoistnym w dobrej wierze albo
- wykazać swoje posiadanie przez minimum 30 lat przy posiadaniu samoistnym w złej wierze.
Posiadacz samoistny nieruchomości
W prawie cywilnym rozróżnia się dwa rodzaje posiadania: jest to posiadanie samoistne oraz posiadanie zależne. Różnica między nimi jest bardzo istotna.
Posiadacz samoistny włada rzeczą jak jej właściciel, co oznacza, że używa rzeczy jakby był jej właścicielem. Może on faktycznie korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób. Posiadacz samoistny pobiera pożytki i inne przychody z rzeczy, a także może rozporządzać rzeczą. Posiadacza samoistnego nie łączy z właścicielem rzeczy żaden stosunek prawny. To odróżnia go od posiadacza zależnego, który z reguły używa rzeczy na podstawie określonej umowy lub innego stosunku prawnego z właścicielem np. na podstawie umowy najmu, dzierżawy czy też użyczenia itp.
Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie jest więc możliwie tylko przez posiadacza samoistnego rzeczy. Posiadacz zależny np. dzierżawca, najemca nie może zasiedzieć nieruchomości nawet, jeśli korzysta z nieruchomości bardzo długo nawet kilkadziesiąt lat.
Dobra i zła wiara posiadacza nieruchomości
Zarówno dobra jak i zła wiara nie stanowią przesłanki nabycia nieruchomości przez zasiedzenie, ale mają one wpływ na termin zasiedzenia. Decyduje w tym przypadku moment, a więc chwila uzyskania posiadania.
Jeśli bowiem w chwili uzyskania posiadania samoistnego osoba była w dobrej wierze może zasiedzieć nieruchomość po upływie dwudziestu lat, natomiast w przypadku złej wiary zasiedzenie może nastąpić dopiero po upływie trzydziestu lat.
W dobrej wierze jest posiadacz samoistny, który ma uzasadnione okolicznościami przeświadczenie, że jest właścicielem nieruchomości. Co oznacza, że przy nabyciu rzeczy w posiadanie pojawiły się takie okoliczności, które usprawiedliwiają jego przekonanie, że w wyniku tej czynności stał się on właścicielem rzeczy.
W złej wierze natomiast jest posiadacz samoistny, który wie, że nie przysługuje mu do rzeczy żadne prawo albo gdy co prawda o tym nie wie, ale przy zachowaniu należytej staranności powinien był o tym wiedzieć.
Sądowe stwierdzenie zasiedzenia
Co prawda nabycie nieruchomości przez zasiedzenie następuje z mocy samego prawa, jednak sąd musi stwierdzić, że rzeczywiście nastąpiło zasiedzenie. W tym celu na wniosek zainteresowanego tzw. Wnioskodawcy prowadzone jest postępowanie nieprocesowe o stwierdzenie zasiedzenia. W przypadku stwierdzenia przez sąd, że zostały spełnione przesłanki do zasiedzenia, sąd w postanowieniu stwierdzi nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie podając datę z jaką nastąpiło jej zasiedzenie.
Należy zwrócić uwagę, że instytucja zasiedzenia ma na celu uporządkowanie stanów faktycznych poprzez usankcjonowanie długoletniego posiadania rzeczy przez osobę nie będącą właścicielem, w sytuacji gdy właściciel pozostaje w bezczynności.
Więcej na temat zasiedzenia przeczytasz tutaj:
