Hipoteka jako zabezpieczenie wierzytelności
Hipoteka podobnie jak zastaw stanowi rzeczowe zabezpieczenie wierzytelności, co oznacza, że wierzyciel może zaspokoić swoje roszczenie z rzeczy bez względu na to, czyją jest ona własnością i to przed wierzycielami osobistymi właściciela tej rzeczy.
Hipoteka jest więc obok zastawu jednym z tzw. praw zastawniczych, których celem jest zabezpieczenie wierzytelności na rzeczy. Jednak w odróżnieniu od zastawu hipotekę ustanawia się na nieruchomościach oraz niektórych prawach związanych z nieruchomościami.
Podobnie jak zastaw hipoteka jest również ograniczonym prawem rzeczowym na cudzej rzeczy (nieruchomości) i z reguły ogranicza prawo własności. W przypadku hipoteki wierzyciel nie zyskuje jednak uprawnienia do korzystania z rzeczy, a jego podstawowym uprawnieniem jest możliwość dochodzenia zaspokojenia wierzytelności z rzeczy nią obciążonej.
Hipoteka służy z reguły zabezpieczeniu pożyczek, kredytów i innych wierzytelności pieniężnych.
POWSTANIE HIPOTEKI I JEJ RODZAJE
Zasadniczym źródłem hipoteki jest umowa, którą zawierają wierzyciel, który staje się wierzycielem hipotecznym oraz właściciel obciążonej nieruchomości, stający się dłużnikiem hipotecznym.
Oświadczenie woli o ustanowienie hipoteki, które składa właściciel nieruchomości obciążonej (dłużnik hipoteczny), musi być złożone w formie aktu notarialnego. Wierzyciel hipoteczny natomiast składa swoje oświadczenie w dowolnej formie. Najczęściej jednak oba oświadczenia znajdują się w umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego.
Umowa ponadto musi zawierać:
- wskazanie zabezpieczonej wierzytelności
- wysokość wierzytelności
Do ustanowienia hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej, prowadzonej przez właściwe sądy rejonowe. Jest to tzw. wpis konstytutywny, co oznacza, że bez wpisu do księgi hipoteka nie zostanie ustanowiona.
Hipoteka przymusowa jest to rodzaj hipoteki, która może powstać i zostać wpisana do księgi wieczystej na wniosek wierzyciela bez wyrażonej zgody właściciela nieruchomości na obciążenie jego prawa.
Najczęściej hipotekę przymusową ustanawia się na podstawie:
- tytułu wykonawczego, w którym stwierdzona jest określona wierzytelność,
- tymczasowego zarządzenia sądu,
- postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia,
- postanowienia prokuratora,
- decyzji administracyjnej, o ile przepisy szczególne tak stanowią, chociażby decyzja nie była ostateczna,
- dokumentu zabezpieczenia, o którym mowa w 3 pkt 1 ustawy z dnia 11 października 2013 r. o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych,
- zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji albo zarządzenia zabezpieczenia.
Do ustanowienia hipoteki przymusowej niezbędny jest również wpis w księdze wieczystej, prowadzonej przez właściwe sądy rejonowe. Wpis ma również charakter konstytutywny, co oznacza, że bez wpisu do księgi hipoteka nie zostanie ustanowiona. Ważne jest, że przy hipotece przymusowej nie jest potrzebna zgoda właściciela nieruchomości obciążonej.
Przykład:
Jeśli masz dług stwierdzony wyrokiem sądu, który jest już prawomocny i nie wykonujesz tego wyroku, to wierzyciel może bez Twojej zgody dokonać zabezpieczenia swojej wierzytelności z wyroku poprzez wpisanie hipoteki na Twojej nieruchomości.
PRZEDMIOT HIPOTEKI
Co do zasady przedmiotem hipoteki są nieruchomości, ale i również inne prawa określone w ustawie o księgach wieczystych.
Przedmiotem hipoteki mogą być więc:
- użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- wierzytelność zabezpieczona hipoteką,
- część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela.
Przedmiotem hipoteki mogą być więc wszelkie nieruchomości, a więc grunty, budynki, o ile stanowią odrębne od gruntów prawo własności, a także odrębna własność lokalu z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej.
Cechą charakterystyczna hipoteki jako prawnorzeczowej formy zabezpieczenia wierzytelności jest to, że zabezpiecza ona jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej.
Wierzytelność ma charakter pieniężny, gdy odnosi się do świadczenia polegającego na przeniesieniu przez dłużnika na wierzyciela pewnej liczby jednostek pieniężnych (gotówką lub w pieniądzu bezgotówkowym). Świadczenie dłużnika polega więc na zapłacie określonej sumy pieniężnej na rzecz wierzyciela.
Istnieje również możliwość zabezpieczenia wierzytelności przyszłej, na przykład za pomocą hipoteki można zabezpieczyć wierzytelność o zapłatę kary umownej, gdy nie wystąpiły jeszcze przesłanki jej naliczenia. Wierzytelność taka ma charakter przyszły.
Hipoteka co do zasady może wygasnąć w kilku przypadkach:
- wygaśniecie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką np. poprzez wykonanie zobowiązania, w razie potrącenia, odnowienia, zwolnienia z długu,
- zrzeczenie się prawa,
- w przypadku konfuzji.
W przypadku wygaśnięcia hipoteki niezbędne jest jej wykreślenie z księgi wieczystej. Obowiązkiem wierzyciela jest w tym przypadku dokonanie wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Takimi czynnościami mogą być wydanie właścicielowi nieruchomości odpowiedniego dokumentu, który stanowi podstawę wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat hipoteki, na przykład jak wierzyciel może się zaspokoić z przedmiotu hipoteki? Zapraszam do kontaktu.
Podstawa prawna: art. 65 i następne ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. art. o księgach wieczystych i hipotece.
Kamila Rutkowska-Krehut
Radca Prawny
